이재명 정부가 들어선 이후 국내 부동산 정책에 대해 알아보고, 앞으로의 시장 상황을 예상해보고자 한다.
이재명 정부 부동산 정책 타임라인 (2025.6 ~ 2026.4)
6·27 가계부채 관리 강화 방안
· 수도권 주담대 한도 일률 6억 원 상한 / 생애최초 LTV 80% → 70% 축소 / 다주택자 대출 전면 금지.
· 7월부터 스트레스 DSR 3단계 병행 — 연봉 1억 직장인도 대출 한도 약 6,800만 원 감소.
국토부 보도자료 금융위 보도자료9·7 주택공급 확대방안
· 수도권 2030년까지 135만 호 (전국 270만 호) 착공 목표 / LH 직접시행 공공택지 37.2만 호 포함.
· 재건축 안전진단 기준 완화 / HUG 보증한도 86조 → 100조 확대.
국토부 보도자료 정책브리핑10·15 주택시장 안정화 대책
· 서울 전역 + 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 3중 규제 지정 (~2026.12.31).
· 고가주택 대출 추가 축소 (15억↑ 4억 / 25억↑ 2억 한도).
· 2026년 1월부터 주담대 위험가중치 15% → 20% 상향 조기 시행 / 부동산감독원(가칭) 설립 추진 발표.
국토부 보도자료 금융위 보도자료1·29 서울·수도권 세분화 공급 계획
· 9·7 대책 후속 — 서울 59.7만 호 세분화 공급 발표.
· 용산구 12.6천 호·과천시 9.8천 호·노원구 태릉CC 6.8천 호 등 도심 공공부지 활용.
· 수도권 올해 착공 목표 5만 호 이상.
국토부 보도자료다주택자 양도세 중과 유예 종료 공식 확정
· 2022년 5월 시작된 4년 유예 → 2026년 5월 9일 예정대로 종료 확정.
· 2주택자 기본세율 +20%p, 3주택↑ +30%p 중과 부활.
· 5월 9일 이전 계약 시 잔금 최장 6개월 유예 보완책 / 전세 낀 매물 실거주 의무 2028년 2월까지 제한적 완화.
정책브리핑 보도자료2026년도 가계부채 관리 방안
· 4월 17일부터 다주택자 수도권·규제지역 아파트 주담대 만기 연장 원칙적 금지 (영향 물량 약 2.7조 원).
· 2026년 총량 증가율 목표 1.5% / 2030년까지 GDP 대비 가계부채 비율 80% 수준 하향 목표.
· 사업자 대출 전면 점검 병행.
정책브리핑 보도자료정책 발표 이후 시장 반응
양도세 유예 종료(5.9) 이틀 만에 서울 아파트 매물 3,000건 소멸 — 세금 부담으로 매도 포기 후 보유 전환이 즉각 나타남.
규제 강화가 오히려 매물을 줄이는 역설이 반복됨 — 규제할수록 집주인은 버티고, 버틸수록 공급이 줄어 가격 하방이 지지되는 구조.
서울 아파트 평균 실거래가는 2025년 상반기 기준 13.2억 원까지 상승 — 대출·공급·세제 5종 세트 대책에도 가격 방어선은 유지됨.
결론적으로 규제에 대한 시장의 반응은 '매물거두기'로 돌아왔다. 매도자는 버티고 매수자는 관망하면서 팔면 세금 폭탄, 버티면 공급 절벽. 즉, 현재 시장은 매도자와 매수자 모두 시장의 눈치를 살피는 상황이다.
"민주당의 선거 대승 이후 부동산 정책에 본격 드라이브가 걸릴 것이다."
앞으로 나올 수 있는 정책 방향
지방선거가 끝나고 2028년 총선까지 전국단위 선거가 없는 상황에서 정부느 정치적 부담 없이 정책을 추진할 수 있는 환경이 만들어진 셈이다. 정부의 입장을 바탕으로 향후 논의될 가능성이 있는 정책 방향을 정리 해보자.
장기보유특별공제(장특공제) 조정 검토
다주택자 장특공제 축소·폐지 논의가 4월 기준 진행 중이다. 민주당은 "폐지를 검토한 바 없다"고 부인(2026.4.20)했으나, 10·15 대책 당시 이미 "부동산 세제 합리화(보유세·거래세 조정)"를 후속 방향으로 예고.
종합부동산세 관련 변화 가능성
직접 세율 인상은 아직 발표되지 않았으나, 공시가격 현실화 기조 유지 시 실질적인 보유세 부담이 높아지는 구조다. 추가 세제 카드가 하반기 국회 일정과 맞물려 논의될 가능성이 있음.
9·7 + 1·29 공급 대책 실행력이 관건
수도권 올해 착공 목표 5만 호 이상. 계획된 공급이 실제로 착공·입주로 이어지는지가 하반기 집값에 직접 영향을 준다. 3기 신도시 인천계양 최초 입주(1,300호)가 올해 예정되어 있다.
다주택자 대출 압박 지속
4월 17일 시행된 주담대 만기 연장 금지 조치로 올해 만기 도래 물량(약 1.2만 가구)에 대한 압박이 시작됐다. 금융위는 DSR 적용 확대와 고액 주담대 자본규제 추가 검토도 밝힘.
시장 참여자가 확인할 포인트 3가지
장특공제·종부세 관련 추가 입법 발표 타이밍 모니터링 — 지방선거 이후 국회 일정과 맞물려 하반기에 구체적 논의가 가능성이 높음.
9·7 + 1·29 대책의 실제 착공 속도 확인 — 수도권 공공택지 올해 5만 호 착공 목표가 실현되는지가 하반기 수급에 직접 영향을 줄 가능성이 높음.
관심 지역 매물 수 변화 주기적 체크 — 관심 지역의 매물이 늘면 매수자가 다양한 옵션을 비교하면서 매물을 선택하여 매수할 수 있는 가능성이 높음.